Как оформить бизнес-ипотеку?

Людям, которые имеют отношение к предпринимательской деятельности, хорошо известно, что успешность любого вида бизнеса зависит не только от перспективного бизнес-проекта, размера капитала и целеустремленности коммерсанта. Большую роль в развитии предпринимательства играют и коммерческие объекты - складские и офисные помещения, торговые площади.

На рынке недвижимости коммерческие объекты являются дорогостоящим товаром, поэтому предприниматели вынуждены брать их аренду, ежемесячно выплачивая наймодателю немалые деньги за наем. Но благодаря появлению на кредитном рынке нового продукта - коммерческой ипотеки, у предпринимателей появилась возможность приобретать коммерческие помещения на заемные средства банка.

В чем заключается суть ипотечного коммерческого кредитования

Бизнес-ипотека - это кредит, предоставляемый банковскими учреждениями на покупку нежилой недвижимости, предназначенной для ведения предпринимательской деятельности, под залог приобретаемого помещения. Многие считают, что бизнес-ипотека - это вид коммерческого заимствования.

Это не так. Коммерческий кредит - это ссуда, предоставляемая финансовыми организациями юридическим лицам для приобретения современного оборудования, для реализации перспективной бизнес-идеи, для развития коммерческой деятельности в целом, но не на покупку помещения под офис или торговую точку. Хотя, как и при ипотечном кредитовании, залоговым обеспечением по бизнес-кредиту может служить объект недвижимости.

На каких условиях банки предоставляют нежилую ипотеку

Нужно сказать, что в действующем законодательстве нет понятия «бизнес-ипотека», поэтому и единых условий предоставления данного вида ипотечного кредита нет. Большинство отечественных банков готово оформить коммерческую ипотеку на следующих условиях:

- Период погашения нежилой ипотеки - 3-5 лет (для юридических лиц), 10-20(для частных лиц).

- Максимальная сумма бизнес-ипотеки - один миллион долларов.

- Величина процентной ставки - 14-20%годовых в зависимости от кредитной политики банка.

- Размер первоначального взноса - 20-45% от стоимости объекта залога (коммерческого помещения).

- Главным же условием банков-залогодержателей является тот факт, что заемщик должен сначала купить нежилое помещение, оформить его в собственность, и только после этого получить необходимую сумму заемных средств.

Но каким образом потенциальный залогодатель может купить коммерческое помещение, если он нуждается в материальной помощи кредитно-финансовых структур? Зарегистрировать право собственности на нежилую недвижимость с обременением он не сможет (как при классической ипотеке), так как ни одно отделение ФУГРЦ не имеет права зарегистрировать подобную сделку.

Получается своеобразный замкнутый круг: бизнесмен не имеет возможности получить займ на покупку объекта коммерции, потому что он не может предоставить банковскому учреждению залоговый объект, а купить коммерческое помещение (залоговый объект) он не может, потому что банк отказывает ему в предоставлении заемных средств.

У этой парадоксальной проблемы есть несколько путей решения:

Через банковский аккредитив

Покупателю-займодержателю необходимо найти такого продавца объекта коммерческой недвижимости, который бы согласился на частичную оплату за свой товар, если банк даст определенные гарантии.

Гарантией в этом случае является письменное, официальное обязательство со стороны кредиторов выплатить остаток денежных средств, как только потенциальный залогодатель зарегистрирует право собственности на приобретаемый нежилой объект. Если заемщику удастся найти такого продавца, то он передает ему часть денег за реализуемое помещение и оформляет в регистрационной службе право собственности на него.

Затем залогодатель передает приобретаемую коммерческую недвижимость банку в качестве залогового обеспечения, оформляет бизнес-ипотеку, получает от заимодателей необходимую сумму денег и передает их продавцу.

Заключение предварительного соглашения

Между участниками сделки заключается предварительный договор, после чего потенциальный залогодатель передает продавцу часть денег за коммерческое помещение. Затем сделка регистрируется в ФУГРЦ, и покупатель становится полноправным владельцем нежилого объекта, который передается кредитно-финансовой организации в качестве залога. На завершающем этапе этой финансовой операции заемщик получает ипотечный коммерческий займ и передает продавцу остаток денежных средств.

Организация нового юридического лица

Участники сделки открывают фирму. После регистрации юридического лица реализуемый объект коммерческой недвижимости оформляется в его собственность и передается кредитной организации в качестве объекта залога. Затем банк предоставляет заемщику коммерческий ипотечный займ, а он, в свою очередь, скупает акции новоиспеченной фирмы и становится ее владельцем, следовательно, и собственником коммерческого помещения.

Вот основные способы получения ссуды на покупку недвижимости для организации бизнеса. Залогом в этом случае является приобретенный коммерческий объект.

Стоит ли оформлять нежилую ипотеку

Чтобы объективно ответить на этот вопрос, необходимо выявить достоинства и недостатки этого вида банковского заимствования. К достоинствам нежилой ипотеки можно отнести следующее:

- Невысокие проценты переплаты по сравнению с другими программами нецелевого заимствования, суть которых заключается в поддержке представителей среднего и малого предпринимательства.

- Возможность выгодно вложить средства в коммерческий объект, не привлекая для этого деньги из оборота фирмы.

Но, с другой стороны, коммерческое ипотечное кредитование не регламентируется российским законодательством. А это значит, что в случае возникновения спорных моментов между банком и залогодателем, последний не может рассчитывать на помощь законодательной и судебной власти.

Кроме того, существенными недостатками бизнес-ипотеки можно назвать и большое количество документов, которое требует финансовое учреждение для подтверждения платежеспособности человека, и многочисленные комиссии, и дополнительные платежи (оплата услуг оценщика, страховщика, брокера, риэлтора и т.д.).

Принимать решение об оформлении коммерческого ипотечного займа человеку стоит только после того, как он даст объективную оценку своему финансовому положению, выявит свои потребности и возможности. Ведь выплачивать долг банковскому учреждению дебитору придется не один год.